Vērtības tendenču līnijas, Tirdzniecība, piemēram, Sperandeo: 1-2-3 maiņa un 2B modelis
Saturs
Savā darbībā, novērtējot kadastrālās vērtēšanas rezultātus, Valsts zemes dienests vadās pēc starptautiskās vērtētāju asociācijas IAAO — International Association of Assessing Officers standartiem, kuri apraksta aprēķināto masveida vērtību un tirgus vērtību attiecību analīzi Standard on Ratio Studies. Gan individuāla īpašuma vērtēšana, gan masveida vērtēšana, kas Latvijā pazīstama kā kadastrālā vērtēšana, sastāv no vieniem un tiem pašiem posmiem, un abos vērtēšanas veidos īpašuma vērtības noteikšanai tiek izmantotas izmaksu, darījumu salīdzināšanas un ienākumu kapitalizācijas metodes.
Tomēr vērtētāji, kas nodarbojas ar masveida vērtēšanu, izstrādā vērtēšanas modeļus, kas tiek pielietoti īpašuma grupu un nevis viena īpašuma vērtēšanā. Atšķirībā no starptautiskās pieredzes, Latvijā vērtēšanas modeļi tiek apstiprināti ar Ministru kabineta noteikumiem un, lai tos izmainītu un uzlabotu kadastrālo vērtību atbilstību nekustamā īpašuma tirgus situācijai, ir jāizdara grozījumi normatīvajos aktos, kā rezultātā nav iespējams ātri reaģēt uz modeļu izmaiņu nepieciešamību.
Tāpat vērtējumu kvalitātes kontrole abos vērtēšanas veidos — individuālajā un masveida kadastrālā — tiek veikta atšķirīgos veidos. Viena īpašuma vērtēšanas gadījumā par vērtējuma ticamību parasti var spriest pēc tirgus situācijas izpētes un veiktās analīzes dziļuma, kā arī salīdzinot iegūto tirgus vērtību ar savstarpēji salīdzināmu darījumu datiem. Masveida vērtēšanas gadījumā vērtējumu precizitātes un saskaņotības novērtēšanai tiek izmantotas statistiskās metodes.
Lai novērtētu masveida vērtēšanas vērtības tendenču līnijas, tiek veikta aprēķināto kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīze. Par rezultātiem var spriest pēc vērtību vērtējumu līmeņa un vērtību vienotības.
Labākās tendences līknes izvēle datiem
Vērtību līmenis attiecināms uz vispārēju kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību līmeni. Ņemot vērā masveida vērtēšanas specifiku nevar gaidīt, ka kadastrālās vērtības sakritīs ar ikviena īpašuma tirgus vērtību, taču augstām un zemām kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecībām vajadzētu būt līdzsvarā tā, lai tipiskā kadastrālās vērtību un tirgus cenu attiecība būtu tuvu 1.
Vērtību vienotība raksturo, pirmkārt, īpašumu vērtēšanas objektivitāti katras grupas izmantošanas veida, mikrorajona utt. Vērtību vienotības sasniegšanai ir nepieciešama vērtību izlīdzināšana grupu ietvaros un vērtības tendenču līnijas grupām. Vērtību vienotību dažādu īpašuma grupu starpā var novērtēt, salīdzinot vērtību līmeņus. Lielas vērtību līmeņa atšķirības norāda uz vērtību nevienlīdzību starp šīm grupām.
Vērtību vienotību īpašumu grupu starpā var analizēt, izmantojot vērtību horizontālo un vertikālo vienlīdzību. Horizontālā vienlīdzība ir saistīta ar vērtību līmeņu salīdzināšanu starp dažādām īpašumu grupām, kurās īpašumi sadalīti pēc to veida, atrašanās vietas, vecuma, platības vai kāda cita parametra.
Vertikālā vienlīdzība ir saistīta ar vērtību līmeņu saskanīgumu, vadoties pēc vērtību amplitūdas. Jāņem vērā, ka kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīzes precizitāte un ticamība ir atkarīga no analīzē izmantoto pirkuma darījumu daudzuma un kvalitātes.
Nepietiekams pirkuma darījumu skaits var ietekmēt analīzes rezultātus.
Kā veidot tendenču līniju programmā Excel. Izveidot tendenču līnijas programmā Excel Kā veidot tendenču līniju programmā Excel.
Tāpat jāņem vērā aspekts, ka Valsts zemes dienests nedrīkst patvaļīgi mainīt vērtēšanas modeļus, lai sasniegtu lielāku vērtību vienotību katras grupas ietvaros, jo visi vērtēšanas modeļi ir apstiprināti ar normatīvajiem aktiem.
Iespējams kadastrālo vērtību un tirgus cenu sakarību analīzes statistiskie rādītāji cilvēkiem, kuriem nav plašas zināšanas matemātikā, var šķist mulsinoši. Tāpēc tiek veidoti arī grafiki un diagrammas, kas palīdz izskaidrot kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīzes statistiskos rādītājus un bieži sniedz arī pilnīgāku ainu par vērtēšanas rezultātiem.
Šajā rakstā mēs apspriedīsim slavenā Volstrītas tirgotāja tirdzniecības metodes Viktors Sperandeo. Ilgstošā pieredze tirdzniecībā biržās un ieguldījumu pārvaldīšanā, kā arī vairākas grāmatas par tirdzniecību ir nesušas Sperandeo viņa pelnīto popularitāti. Kā novilkt tendenču līniju?
Tālāk tekstā iekļauts piemērs, kurā atspoguļota Statistiskā analīze Histogramma ir datu vērtības tendenču līnijas sadalījuma stabiņveida diagramma. Stabiņu augstums vai laukums attēlo katrā intervālā ietilpstošo attiecību tirdzniecība pret tendenču stratēģiju vai procentuālo daudzumu.
Augstākais stabiņš attēlo visbiežāk sastopamo vērtību attiecību vērtējumu līmeni, sadalījuma blīvums atspoguļo vērtību vienotību. Histogramma arī atspoguļo kādā mērā attiecības atbilst normālajam sadalījumam, šī informācija ir svarīga kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīzē iegūto statistisko rādītāju interpretācijai.
Vērtību attiecību histogramma Rīgas pilsētā Datu sadalījums ar pārtraukuma punktiem vai nesimetrisks datu sadalījums norāda uz nevēlamu nelīdzsvarotību starp pārāk augstiem un pārāk zemiem vērtējumiem. Ar histogrammu palīdzību var konstatēt arī neiederīgos datus, kādi ir sagaidāmi ikvienā kadastrālo vērtību un tirgus vērtību attiecību sakarību analīzē.
Kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību pētījuma statistiskie rādītāji Kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīzes statistiskie rādītāji sniedz koncentrētus vērtēšanas rezultātu mērus un bieži kalpo par pamatu kadastrālo vērtību bāzes rādītāju pārskatīšanai, lai veiktu vērtību izlīdzināšanu.
Ātrā izvēlne
Šī iemesla dēļ ir svarīgi, lai šie statistiskie rādītāji tiktu pareizi aprēķināti un interpretēti. Vērtību līmeņa mēri Vērtību līmeņa aprēķini ir balstīti uz centrālās tendences mēriem.
Trīs no šādiem mēriem, kas ir pielietojami kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīzē, ir mediāna, vidējā vērtība un vidējā svērtā vērtība.
Mazāk Piezīme. Šī lapa ir tulkota automatizēti, un tajā var būt gramatiskas kļūdas un neprecizitātes.
Mediānai kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīzē ir vairākas priekšrocības, proti, to neietekmē minimālās un maksimālās attiecības, kā arī to salīdzinājumā ar vidējo un vidējo svērto vērtību minimāli ietekmē datu kļūdas. Balstoties uz mediānu tiek aprēķināts dispersijas koeficients CODkas ir galvenais vērtību vienotības mērs.
Mediāna tiek noteikta kā sakārtotas datu kopas vidējais elements, savukārt vidējo vērtību nosaka saskaitot visas datu kopas vērtības tendenču līnijas un izdalot ar vērtību skaitu un vidējo svērto vērtību nosaka katrai attiecībai piemērojot atbilstošus svarus. Vidējās svērtās vērtības trūkums ir tās jūtīgums pret datu kopas kļūdām, piemēram, gadījumos, kad datu kopa satur vērtības tendenču līnijas augsti novērtētus īpašumus ar salīdzinoši zemām vai augstām kadastrālo vērtību un tirgus vērtību attiecībām.
Katram no šiem aprakstītajiem rādītājiem ir savas priekšrocības un trūkumi, tāpēc ir noderīgi aprēķināt visus trīs minētos centrālās tendences mērus. To salīdzinājums sniedz noderīgu informāciju par attiecību sadalījumu.
Kā tirgoties, izmantojot ikdienas zvejas stratēģiju?
Centrālās tendences mēri vērtību attiecībām Rīgas pilsētā 1. Vērtību vienotības mēri Masveida vērtēšanas kvalitātes noteikšanai izmanto vērtību vienotību: vienotību starp īpašumu grupām, kā arī vienotību grupu ietvaros.
Vērtību vienotību starp grupām var novērtēt, salīdzinot katrai īpašumu grupai aprēķinātos vērtību līmeņa mērus.
Vērtību vienotības novērtēšana īpašumu grupu ietvaros ir sarežģītāka. Pie nelieliem datu izlašu apjomiem vērtību vienotību var noteikt apskatot analizējamo datu kopu.
- Karšu sistēma, kas pelna naudu internetā
- Ātri nopelnīt bez ieguldījumiem
- Tendences vai mainīgu vidējo vērtību līknes pievienošana diagrammai - Office atbalsts
- Tirdzniecība, piemēram, Sperandeo: maiņa un 2B modelis | R emuārs - RoboForex
- Kā tirgoties, izmantojot ikdienas zvejas stratēģiju? | R emuārs - RoboForex
- Labākās tendences līknes izvēle datiem - Access
- Izmantojot to, jūs varat vizuāli saprast, kāda veida dinamikai ir dati, no kuras veidota diagramma.
- Kopsavilkums Makšķerēšanas stratēģija nozīmē izmantot lielākus laika periodus.
Lielāku izlašu gadījumā tas vairs nav iespējams, tāpēc, lai noteiktu vērtību vienotības pakāpi, ir jāaprēķina datu izkliedes mēri. Var izmantot sekojošus izkliedes mērus: amplitūdu, kvartīles un procentīles; variācijas koeficientu COV. Amplitūda, kvartīles un procentīles Amplitūda, kvartīles un procentīles sniedz atbalsta punktus, kas raksturo datu kopas sadalījumu. Amplitūda ir starpība starp datu kopas maksimālo un minimālo vērtības tendenču līnijas. Liela amplitūda var norādīt uz sliktu vērtību vienotību, taču tā kā amplitūda ir balstīta tikai uz zemākajām un augstākajām vērtībām, šis statistiskais rādītājs var izrādīties maldinošs vispārējās vērtību vienotības indikators.
Vērtību attiecību amplitūda Rīgas pilsētā Procentīles un kvartīles ir pieaugošā secībā sakārtotas datu kopas sadalošie punkti. Kvartīles ir datu kopas vērtības, kas sakārtotu datu kopu sadala 4 vienādās daļās, savukārt procentīles ir datu kopas vērtības, kas sakārtotu datu kopu sadala vienādās daļās.
Pirmā kvartīle atbilst Ir izstrādāti vairāki uz kvartīlēm un procentīlēm balstīti vērtību vienotības mēri. Starpkvartīļu amplitūda vērtības tendenču līnijas starpība starp trešo un pirmo kvartīli.
Iepriekš apskatītajai datu kopai vērtību attiecības Rīgas pilsētāpirmā kvartīle ir 0. Citu vērtību vienotības mēru, piemēram, koncentrācijas koeficientu, var noteikt, aprēķinot noteiktā apgabalā ap mediānu ietilpstošo kadastrālo vērtību un tirgus vērtību attiecību procentuālo daudzumu. Pieļaujamajam procentuālajam daudzumam vajadzētu atbilst pieņemtajai vērtības tendenču līnijas kļūdas pakāpei, piemēram, 15 procentiem.
Šādā veidā aprēķinātais koncentrācijas koeficients iepriekš apskatītajai datu kopai ir Jo lielāka ir koncentrācijas koeficienta vērtība, jo datu vienotība ir labāka.
Kvartīles, procentīles un ar tām saistītie statistiskie rādītāji var būt noderīgi, taču tie nesniedz informāciju par vērtību vienotības pakāpi ārpus izvēlētajiem atbalsta punktiem. Dispersijas koeficients Coeffiecient of Dispersion Dispersijas koeficients COD ir visplašāk izmantotais vērtību vienotības mērs. Tas ir balstīts uz vidējo novirzi VNar kuras palīdzību tiek noteikta kadastrālo vērtību un tirgus vērtības tendenču līnijas attiecību vidējā absolūtā starpība no mediānas.
Matemātiski vidējo novirzi var aprakstīt ar formulu: — kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību mediāna; — i-tā objekta kadastrālās vērtības un tirgus vērtības attiecība; n — attiecību skaits. COD izsaka vidējo novirzi procentos. Tādējādi tas sniedz vērtību vienotības mēru, kas ir neatkarīgs no vērtību līmeņa un ļauj savstarpēji salīdzināt īpašumu grupas. Vidējās novirzes koeficients vērtību attiecībām Rīgas pilsētā ir 0.
Kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību analīzē tas tiek aprēķināts, standartnovirzi izdalot ar attiecību vidējo vērtību un rezultātu vērtības tendenču līnijas ar - kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecību vidējā vērtība; s — standartnovirze. Standartnovirzes aprēķina matemātiskā formula ir: Tā kā rezultāts ir procentos, tad gan COV, gan COD, var izmantot, lai salīdzinātu dažādu īpašumu grupas ar atšķirīgiem vērtību līmeņiem.
Vai šī informācija bija noderīga?
COV interpretācija balstās uz pieņēmumu par attiecību normālu sadalījumu. Ja dati ir sadalīti atbilstoši normālajam sadalījumam, tad spēkā ir 3. COV interpretācija datu normāla sadalījuma gadījumā Piemēram, ja Rīgas pilsētā vērtību attiecību vidējā vērtība ir 0.
Ja datu sadalījums atbilst normālajam sadalījumam, tad COV ir spēcīgs vērtību vienotības mērs. Statistisko rādītāju apkopojums atsevišķos Rīgas pilsētas mikrorajonos 2. Tādējādi, ja kopējais vērtību attiecību vērtību līmenis Rīgas pilsētā ir 0.
Šis vērtēšanas rezultātu aspekts ir ļoti svarīgs, jo tas ir saistīts ar vērtības tendenču līnijas vērtību vienlīdzību vai tās trūkumu starp dažādām īpašuma grupām. Savukārt dispersijas koeficients COD svārstās robežās no Kastveida diagrammas Kastveida diagrammas Box plot var izmantot vērtību attiecību grafiskai attēlošanai. Kastes atspoguļo datu starpkvartīļu amplitūdu starpība starp trešo un pirmo kvartīli. Kastes iekšpusē redzamās tumšās horizontālās līnijas ir mediānas.
Kastveida diagrammas ir ļoti labs līdzeklis neiederīgo datu konstatēšanai.
Profesionālā versija: tendenču līnijas izvēle un parametru iestatīšana
Ar aplīšiem un zvaigznītēm tiek apzīmēti attiecīgi izlecēji neiederīgie dati un ekstremālās vērtības ekstrēmi un vērtētājiem katra šāda datu kopas elementa iederību analizējamajā datu kopā atsevišķi jāizskata. Mediānu un kastu izvietojums liecina par vērtību līmeņu vienlīdzību starp grupām. Attiecību analīzes rezultātu grafiskais piemērs atsevišķos Rīgas pilsētas mikrorajonos 3.
Izkliedes diagrammas Izkliedes diagrammas scaterrplot ir efektīvs līdzeklis kadastrālo vērtību un tirgus partnerība ar iespējām attiecību salīdzināšanai ar kvantitatīvo mainīgo piemēram, dzīvokļa vērtības tendenču līnijas, zemesgabala platība, ēkas vecums palīdzību. Kadastrālo vērtību un tirgus cenu attiecības tiek attēlotas uz vertikālās ass, un interesējošie kvantītatīvie mainīgie tiek attēloti uz horizontālās ass.
Punktu izvietojums norāda uz vērtību objektivitāti visā interesējošā kvantitatīvā mainīgā vērtību diapazonā. Sistemātisks augšupvērsts vai lejupvērsts punktu izvietojums norāda vērtības tendenču līnijas vērtību nevienlīdzību neobjektīvas vērtības.
Attēlā redzamais punktu izvietojums neuzrāda nekādu augšupvērstu vai lejupvērstu punktu izvietojuma tendenci, kas liecina, ka telpu grupas kā ar mazām, tā ar lielām platībām ir novērtētas līdzvērtīgi. Vērtību attiecību izkliedes diagrammas piemērs Purvciemā Nobeigums Vairumā pasaules valstu, kurā darbojas tirgus ekonomikas principi un kurā ir uz nekustamo īpašumu tirgu balstīta masveida vērtēšana, nav sagaidāms, ka ikviena īpašuma masveida vērtēšanas procesā noteiktā kadastrālā vērtība sakritīs ar tā tirgus vērtību.
Jāsaprot, ka vērtēšanas procesi ir atšķirīgi un masveida vērtēšanā netiek apskatīts katrs individuālais objekts, bet gan īpašumu grupa kopumā. Tāpat jāsaprot, ka masveida vērtēšanas procesā, aprēķinot vērtību, nav iespējams ņemt vērā pilnīgi visus ietekmējošos faktorus, kas varētu ietekmēt īpašuma vērtību, vērtības tendenču līnijas to var izdarīt individuālās vērtēšanas gadījumā, jo, izvērtējot visus ietekmējošos faktorus, masveida vērtēšanas izmaksas, apkopojot informāciju, kļūtu nesamērojamas ar iegūto rezultātu.
Būtiskākais, kas jāpanāk masveida vērtēšanas laikā, ir vērtību vienotība katras īpašumu grupas ietvaros, kā arī vienots vērtējumu līmenis starp dažādām īpašumu grupām un teritorijām. Uzlabot situāciju var, pilnveidojot vērtēšanas modeļus, kā arī vērtības tendenču līnijas un aktualizējot vērtēšanai nepieciešamos datus Kadastra informācijas sistēmā. Objektīvas kadastrālās vērtības var kalpot par pamatu izsvērtas nekustamā īpašuma nodokļa politikas izstrādei, kā rezultātā iespējams aprēķināt samērojamus, sabalansētus un taisnīgus nekustamā īpašuma nodokļus.
Ātrā izvēlne.
